Pendaftaran Tanah

Dasar Hukum :

• Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang ditetapkan dan diundangkan tanggal 18 Juli 1997 dan berlaku 3 bulan sejak tanggal diundangkan.
• Ketentuan pelaksana terhadap PP no 24/1997 adalah Peraturan Menteri Negara Agraria nomor 3 tahun 1997

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukua dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang bidang tanah dan satuan satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun serta hak hak tertentu yang membebaninya (Pasal 1 PP no 24/1997)

Asas asas pendaftaran tanah diatur dalam pasal 2 PP no 24/1997 yaitu sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.

Tujuan diselenggarakan perdaftaran tanah tercantum pada pasal 3 PP no.24/1997 adalah :

-    Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.

Sebagai kelanjutan dari pemberian perlindungan hukum kepada para pemegang hak, dinyatakan dalam pasal 32 (2) PP 24/1997 bahwa ‘dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang aau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak yang merasa mempunyai hak atas tanah tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkan sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

-         Untuk menyediakan informasi kapada pihak pihak yang berkepentingan, termasuk pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang bidang tanah dan satuan satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

-         Untuk terselenggaranya tertib administrasi

Yang dimaksud dengan data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bengunan di atasnya. Sedangkan yang dimaksud dengan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban beban lain yang membebaninya.

Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration) dan pemeliharaan data pendaftaran tanah (maintenance). Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftarakan berdasarkan pp 10/1961 dan PP 24/1997 yang dapat dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistimatik dan pendaftaran tanah secara sporadik.

Pendaftaran tanah secara sistimatik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakkan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftaran dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan, yang diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan pada suatu rencana kerja. Hal ini diutamakan karena melalui cara ini akan dipercepat perolehan data mengenai bidang bidang tanah yang akan didaftarkan.

Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali menganai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau masal yang dilakukan oleh pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas objek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya. 

Yang menjadi objek pendaftaran tanah diatur dalam pasal 9 PP 24/1997 yaitu :

-      bidang bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai

-         tanah Hak Pengelolaan

-         tanah wakaf

-         Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

-         Hak Tanggungan

-         Tanah negara

Sistim pendaftaran tanah yang digunakan adalah sistem pendaftaran hak (registration of titles), yaitu dengan adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar.

Sistim publikasi yang digunakan adalah sisim negatif yang mengandung unsur positif karena mengasilkan surat surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat sepanjang data fisik dan data yuridis yang ada sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Sehingga selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, maka data fisik dan data yuridis tersebut harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari hari dan dalam perkara pengadilan.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :

-         pengumpulan dan pengelolaan data fisik

-         pengumpulan dan pengelolaan data yuridis serta pembukuan haknya

-         penerbitan sertifikat

-         penyajian data fisik dan data yuridis

-         penyimpanan daftar umum dan dokumen

Dalam pengumpulan dan pengelolahan data fisik tindakan yang dilakukan adalah pengukuran dan pemetaan yang meliputi :

-         pembuatan peta dasar pendaftaran, ditujukan agar setiap bidang tanah yang didaftar dijamin letaknya secara pasti dan dapat direkonstruksi di lapangan setiap saat.

-    penetapan batas bidang bidang tanah, untuk memudahkan pengukuran tanah yang bersangkutan dimana dalam penetapan batas tersebut berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan (para pemegang hak lain yang berbatasn dengan tanah tersebut)

-      pengukuran dan pemetaan bidang bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran, dimana terhadap bidang tanah yang telah ditetapkan batas batasnya akan dilakukan pengukuran dan dipetakan pada peta dasar pendaftaran.

-     pembuatan daftar tanah, dimana terhadap bidang tanah yang sudah dipetakan, dibukukan dalam daftar tanah dengan memasukan informasi nomor bidang, lokasi dan penunjukan ke nomor surat ukur bidang tanah yang ada di wilayah pendaftaran.

-         pembuatan surat ukur.

Dalam kegiatan pengumpulan data yuridis diadakan perbedaan antara pembuktian hak hak baru, yaitu hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1997 dan hak lama, yaitu hak atas tanah yang berasal dari konversi hak hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak yang belum didaftar menurut PP 10/1961.

Bahwa untuk keperluan pendaftaran :

1. hak atas tanah baru data yuridisnya dibuktikan dengan :

1.     Penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang, bila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah Hak Pengelolaan

2.     asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang Hak Milik kepada penerima hak, bila mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik

2. Hak Pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang
3. Tanah wakaf yang dibuktikan dengan akta ikrar wakaf
4. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang dibuktikan dengan akta pemisahan
5. Pemberian Hak Tanggungan, yang dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan.

Untuk pembuktian hak hak atas tanah yang sudah ada dan berasal dari konversi hak hak lama, data yurudisnya dibuktikan dengan alat alat bukti berupa bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan.

Yang termasuk dalam alat bukti tertulis adalah (diatur dalam pasal 24 (1) PP 24/1997) :

-         grosse akta hak eigendom yang berdasarkan Overschrijving Ordonnantie (Staatblad 1834-27)

-         grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Ordonnantie sejak berlakunya UUPA

-         surat tanda bukti Hak Milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja

-         sertifikat Hak Milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria nomor 9 Tahun 1959

-         surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang

-    akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan, yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan

-         akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT

-         akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf

-         risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang

-     surat penunjukan atau pemberian kavling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah

-         petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, ketitir atau Verponding Indonesia

-        surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan

-         alat pembuktian tertulis lainnya

Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada, maka pembuktian pemilikan dapat dilakukan dengan keterangan saksi dan atau keterangan yang bersangkutan. Bila tidak tersedia alat bukti pemilikan secara tertulis, keterangan saksi ataupun pernyataan dari yang bersangkutan yang dapat dipercaya, maka pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan pada bukti penguasaan fisik tanahnya selama 20 tahun atau lebih secara berturut turut oleh pemohon hak dengan syarat syarat :

-         bahwa penguasaan dan penggunaan tanah dilakukan dengan itikad baik, secara nyata dan terbuka

-     bahwa penguasaan dan penggunaan tanah tersebut tidak diganggu gugat dan dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat

-         bahwa penguasaan tanah tersebut diperkuat oleh kesaksian orang orang yang dapat dipercaya

-         telah diadakan penelitian mengenai kebenaran hal hal yang tersebut diatas

-         telah diberi kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman

-    dan kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak oleh Panitia Ajudikasi/Kepala Kantor Pertanahan

Dalam hal pelaksanaan pembukuan atas hak atas bidang tanah dibagi dengan berbagai cara bilamana :

• Data fisik dan data yuridis sudah lengkap dan tidak ada yang disengketakan, dilakukan pembukuan buku tanah sesuai dengan ketentuan yang berlaku
• Data fisik dan data yuridis belum lengkap dan tidak ada yang disengketakan, dilakukan pembukuan dengan catatan tentang hal hal yang belum lengkap. Catatan tersebut akan dihapus apabila diserahkan tambahan alat pembuktian atau telah lewat 5 tahun tanpa ada yang mengajukan gugatan ke pengadilan.
• Data fisik atau data yuridis yang disengketakan tetapi tidak diajukan gugatan ke Pengadilan, dilakukan pembukuan dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut. Catatan tersebut akan dihapus bila diperoleh penyelesaian perdamaian, atau diperoleh putusan pengadilan dan atau selambat lambatnya 60 hari (untuk pendaftaran sistematik) dan 90 hari (untuk pendaftaran sporadik) setelah disampaikan pemberitahuan dari Ketua Panitia Ajudikasi/Kepala Kantor Pertanahan, tidak diajukan gugatan mengenai sengketa.
• Data fisik dan dan atau data yuridis disengketakan dan diajukan gugatan ke pengadilan, tetapi tidak ada perintah untuk status quo atau putusan penyitaan dari pengadilan, maka pembukuan dilakukan dengan catatan tentang sengketa. Catatan tersebut dihapus bila diperoleh penyelesaian damai antara para pihak atau putusan pengadilan pengadilan tentang sengketa yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
• Data fisik dan atau data yuridis disengketakan dan diajukan gugatan ke pengadilan dan ada perintah status quo atau putusan penyitaan dari pengadilan, maka dilakukan pembukuan dalam buku tanah dengan mengosongkan nama pemegang hak dan hal lain yang disengketakan serta mencatat didalamnya tentang adanya status quo atau perintah sita tersebut.

Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah didaftar. Peristiwa peristiwa hukum yang merupakan perubahan data yuridis diatur dalam pasal 94 (2) Peraturan Menteri 3/1997 sedangkan peristiwa yang merupakan perubahan data fisik diatur dalam pasal 94 (3) Peraturan Menteri 3/1997.